“11元海景房”背后的乳山银滩楼市
强亚铣/红星资本局
在山东，乳山或许是存在感很低的一座城市。这里2023年底才开通了高铁，常住人口中近4成是老年人。但在刚刚过去的“双11”，一场拍卖，让这座小城吸引了全国的目光。
11月13日，红星资本局前往乳山银滩，实地探访“11元海景房”，寻找“此房为何被拍卖”“为何低至11元”“竞得者是否为‘内定’人员”等问题的答案。有业主与中介向红星资本局表示，“11元海景房”的市场价在4万元/套左右，11元拍卖就是一场有计划的炒作。
红星资本局实地采访了解到，这场“双11”造节狂欢插曲背后，乳山银滩的海景房，近几年确已低至“白菜价”，被称为“海边的鹤岗”。
在银滩，有老年人十多年前跟随外地购房团的大巴前来买房，如今房价跌去近一半。也有年轻人曾想“躺平”在这里买了房，如今亏本出售却无人问津。
但与低迷的二手市场相比，银滩的新房市场又是另一番光景。
实地探访“11元海景房”
竞得者身份成谜，拍卖方称系商业宣传
11月中旬的乳山，已经有了阵阵寒意。距离市中心约30公里的银滩旅游度假区内，一排排海景房伫立在海岸线上，临近傍晚，只有零星灯光亮起，显得格外冷清。
一周前，位于银滩东北方向的一套海景房以11元的低价被拍出，引起不小的轰动。“女子11元拍到海景房险被老公拒收”“女子11元拍下海景房已完成过户”“户主称不会卖11元网拍海景房”等话题接连登上热搜。
如今热闹散去，关于这套海景房，仍有诸多疑问待解。
“11元海景房”所在小区名为假日海景雍华苑（以下简称“雍华苑小区”），地理位置较偏远，距离银滩中心地标“大拇指广场”有12公里。该小区最早开盘时间为17年前，均为7层步梯房，红白灰相间的楼栋造型如今看来稍显过时，在海风的吹蚀下，部分楼栋的墙面已有了破败的痕迹。
13日晚7时，雍华苑小区内只有十多户亮着灯。红星资本局找到“11元海景房”所在的楼栋发现，7层楼住户均未亮灯，被拍房屋位于顶层，门口散落着些许彩带，似乎是举行了一场庆祝仪式。
“11元海景房”实景，红星资本局摄
红星资本局从拍卖方山东赢海拍卖有限公司（以下简称“赢海拍卖”）王经理处得知，前一日拍卖公司已经和竞得者——来自江苏盐城的女士完成了过户，这些彩带正是庆祝交房仪式后留下的。
11月14日，在乳山滨海新区不动产登记中心，相关负责人向红星资本局确认，这套房屋已于1天前过户，来自江苏盐城的女士与拍卖公司的人都来办了手续。关于竞得者的身份，上述人员都不愿透露更多细节。
当红星资本局询问有关这套房“内定”“炒作”的质疑时，王经理表示，“没必要回应这个，实际情况就是这样。”王经理还表示，这是商业拍卖，是为了宣传公司，相当于花钱打广告。
乳山滨海新区不动产登记中心相关负责人则称，“不是假的”，并提到数百元过户手续费由拍卖公司承担。
拍卖过程不到4分钟，11元为封顶价
视频最初发布方注册地位于杭州
回顾这场拍卖。11月7日上午11点，阿里资产拍卖平台上架“海景房”拍品，标注着“11元抢海景房活动”，负责拍卖的是赢海拍卖公司。根据规则，这套“海景房”起拍价为1元，每次可加价1分钱，但不能连续加价，拍卖封顶价格为11元，最先加到11元的客户就能拍得房屋。不到4分钟，拍卖结束。
11月7日下午6时，杭州一家自媒体发布视频，内容为“拍卖方联系竞得者时，却被其老公以‘诈骗’为由挂断电话，随后再次联系竞得者，表示确实是官方平台，活动真实有效。”随后，该视频话题登上热搜。
“11元拍卖”和“海景房”成了引爆流量的关键词。不少网友对拍卖原因和11元的定价发出疑问。
此外，红星资本局发现，最初发布视频的自媒体所属公司，其注册地位于杭州市余杭区阿里巴巴西溪园区旁。11月13日，红星资本局在阿里资产拍卖平台已搜索不到“11元海景房”的拍卖页面，客服解释称“这是活动拍卖，活动结束后已下架。”
回应：拍卖房产不是法拍房
系拍卖公司从员工手中购得
红星资本局调查发现，“11元海景房”拍卖背后的更多细节逐渐浮出水面。
11月14日，赢海拍卖王经理回复红星资本局称，这套海景房之前是公司员工的资产，公司将房屋买过来后，与阿里资产平台合作举办“双11”大促活动。该套房源并非法拍房。
上述说法也得到雍华苑小区其他业主和二手房中介的证实。一名雍华苑小区业主向红星资本局表示，其实这套房子很早就被公司从业主手里收了过去，再联合阿里资产平台搞活动。他说，雍华苑小区的顶层房屋市场价在4万元/套左右，11元拍卖就是一场有计划地炒作。
雍华苑小区市场价 红星资本局摄
“小区因为是步梯房，楼层低的价格更高，一平方米2000多元，楼层高的则价格低，平均一平方米1000多元，如果是阁楼，一平方米几百元的都有。”雍华苑小区内部的一名二手房中介对红星资本局说。从拍卖公告可以看到，“11元海景房”就是该中介口中的顶层阁楼。
乳山银滩楼市并非都是白菜价
1元拍卖引流非首次，成交仍是几千/平
11元拍卖成功，或许只是这场“双11”造节狂欢中的插曲。但乳山银滩的海景房，近几年确已低至“白菜价”。
在乳山，比海产更出名的是这里的房产。据不完全统计，银滩度假区这条纵深3公里、绵延20多公里的海岸线上，就遍布着200多个小区。
某中介门店展示的乳山银滩海景房规划图 红星资本局摄
乳山银滩海景房 红星资本局摄
淡季的临海长江路上，枯黄的梧桐树叶打着旋儿落下，行人寥寥无几，街道旁房屋中介的招牌却多得惊人。红星资本局发现，银滩某小区一层就有着近10家房屋中介，“低价出售”“包过户”“拎包入住”的广告词频繁出现。
一眼望去，最先吸引眼球的是售价：41.3平方米两室一厅，仅需4.6万元；66平米一室一厅，精装修全款7.6万元；复式两厅两卫80平米，全款8.8万。
银滩小区售价 红星资本局摄
“降到没法降了，几万一套房，就跟白菜差不多了。”长江路上一名二手房中介小葛（化名）对红星资本局说。小葛是00后，山东本地人，在乳山读完大学后选择留在这里，做起了二手房中介。
据小葛讲述，几万一套的低价房条件较差，一般都是步梯、高楼层、位置偏。位置好、楼层低的步梯房价格并不便宜，比如一楼的房子，均价在3000元/平方米左右，二楼其次，三楼以上就“不值钱”了。
房价之所以随着楼层变动与购买群体有关。多名中介向红星资本局表示，来银滩买房的很多都是老年人，看中这里空气好，又有海景，但老年人爬楼梯不方便，所以高楼层的步梯房不好卖，价格低。
截至11月15日，银滩目前在贝壳找房上挂牌的在售二手房有2192套，均价约2187元/平方米。贝壳数据显示，银滩二手房的销售主力为总价40万元以下、二居室、70-90平方米、楼龄10-15年的房屋。
除了二手市场，商业拍卖市场也是低价房的流转地。在“11元海景房”事件中，有不少网友发现，乳山等地还有1元起拍的海景房上架拍卖平台。中介小葛直言这是“低价引流”，起拍价1元，但永远不会以1元成交，最后均价接近市场价。
这些房源一部分是二手中介低价回收，一部分是房主委托，还有一部分是房屋抵押给民间机构（如典当行）。商业拍卖公司与前者合作，将房屋上架平台进行商业拍卖。
去年，银滩二手房价格还曾因“海景房跌破千元”登上热搜。红星资本局注意到，不少小区业主在窗户上挂着“急售”字样。一位乳山本地人感叹道：“银滩就是海边的鹤岗。”
业主“急售” 红星资本局摄
新房价格高出3倍
外地购房团：有人亏本离场，有人深套其中
与价格低迷的二手房市场相比，银滩的新房市场又是另一番光景。
11月15日，新房中介王女士（化名）正在为即将到来的重庆购房团忙碌着。这样的忙碌一般会持续三天：周五，专车将外地购房团从青岛接到乳山银滩；周六，带领购房团参观售楼部看房；周日，游玩后再专车送至青岛机场。
据王女士介绍，参加这样的购房团，全程花费仅需400元，是开发商的“福利价”。王女士在这家乳山本地某头部房地产公司工作了近三年，自己也买了两套海景房。
新房的价格远远贵过二手房。上述房地产公司开发的新楼盘，一平米均价约为8000-11000元，主力户型为40多平米的一居室和60多平米的两居室。置业顾问介绍，今年10月开的这栋楼，总高27层，15层以下的几乎卖光了。仅在国庆节前后，就卖了470多套。
银滩某新房楼盘 红星资本局摄
王女士的客户多是来自四川、重庆和福建。11月初，她接待了两组小型购房团，三个家庭一口气买了四套新房。
来自全国各地的购房团撑起了银滩的新房市场。《乳山年鉴2006》中记载，银滩自1992年开始发展房地产，2005年迎来新变化，开发中心由市中心区转移至银滩，住房消费主体由本市市民转为外地客户，房地产销售市场辐射全省及全国各地。多则公开报道都曾描述过外地购房团乘大巴来银滩买房的“盛况”。
来自河南郑州的王阿姨（化名）就是其中的一员。大约在2010年前后，王阿姨花费200元报名了银滩购房团，一辆大巴车将她从郑州拉到乳山，车上几乎都是年纪相仿的中老年人。“一看到海就忍不住买了一套房。”王阿姨对红星资本局回忆起当时的情形，房屋市场价约为5000元一平米。
来自东北的陈先生（化名）则属于近几年兴起的年轻购房群体，他们希望能在房价低洼地带，低成本实现买房“躺平”。3年前，他自驾路过银滩，觉得这座海滨小城很适合“躺平”，便购买了一套海景二手房，卧室就能看到海。房子总价15万元，他陆陆续续又花了3万元添置家具。
据上述购房者讲述，空气清新、环境静谧、夏季舒适、物价便宜是银滩生活的优点。王阿姨称，一个月1000多元的生活费足够自己花了。但缺点也同样明显：交通不够便捷、没有大型购物中心、医疗条件一般、冬季没有暖气等。
行人稀少的商业区 红星资本局摄
十多年过去，王阿姨所在小区的二手房价已经跌到了2000-3000元，她没有亏本出售的打算，“现在夏天过来住两三个月，我也习惯了。”
也有业主选择亏本出售。来自江苏南京的吴小姐（化名）向红星资本局表示，其父母2013年在银滩花14万元购买了一套房，只住了几次，近期以6万元的价格亏本售出。
因为工作等原因，陈先生鲜有空闲时间去居住，从去年开始，便亏本到10万元出售银滩的房子。陈先生称，问的人多，却无人购买。“今年问的人都少了一半”，陈先生对红星资本局坦言，“（在这里）买房是一时冲动了。”
原标题：《“11元海景房”背后的银滩楼市：低价拍卖博眼球成套路，新房价高出二手房3倍》