存量房贷利率下调，为什么我的没有降到3.3%？

10 月 25 日，存量房贷利率调整正式落地，多数借款人已查询到调整后的房贷利率信息。同时，不少借款人也产生疑问，为什么下调后利率不一样？为什么没有降到最新利率水平？

问：哪里可以查询调整结果？

答：目前，多家银行已在手机 App 中设置存量房贷专属模块、滚动信息栏、广告弹窗、置顶窗口等查询入口，借款人也可通过搜索栏直接搜索 " 存量房贷利率调整 " 进行查询，部分银行可在微信公众号进行查询。此外，多家银行通过短信通知的形式告知借款人存量房贷利率调整结果。

例如：

工商银行 App

农业银行 App

中国银行 App

建设银行 App

建设银行客户服务微信公众号

多数银行回应，大部分存量房贷利率已于 10 月 25 日自动完成调整，且绝大多数借款人不需要提交额外申请或办理相关手续。

但不同城市、不同银行调整进度略有差异，此次批量调整总体将于 10 月 31 日前完成。

问：为什么下调后利率不一样？

答：浮动房贷利率由 "5 年期以上 LPR+ 加点 " 组成，本次仅调整 " 加点 " 部分，不涉及 LPR 的调整。

LPR 仅在重定价日进行调整，并调整至当时最新的 LPR。不同借款人的重定价日不同，通常为每年 1 月 1 日或贷款发放日，借款人可通过贷款合同查询，重定价周期为 1 年。

近两年来人民银行已对 5 年期以上 LPR 进行多次调整：

2023 年 6 月 20 日，5 年期以上 LPR 调整至 4.2%；

2024 年 2 月 20 日，5 年期以上 LPR 调整至 3.95%；

2024 年 7 月 22 日，5 年期以上 LPR 调整为 3.85%；

2024 年 10 月 21 日，5 年期以上 LPR 调整为 3.6%。

这就导致不同借款人贷款利率中的 LPR 存在差异，目前来看，有 4.2%、3.95%、3.85%、3.6% 四种情况。

例如，贷款重定价日在 1 月 1 日至 2 月 19 日（含）之间的借款人，目前 LPR 为 4.2%；重定价日在 2 月 20 日至 7 月 21 日（含）之间的借款人，目前 LPR 为 3.95%。以此类推。

虽然本次调整后的利率都是按 LPR-30BP 计算，但由于 LPR 的值不同，调整后相应的利率分别为 3.9%、3.65%、3.55%、3.3%。因此，每位借款人的房贷利率下降幅度也不完全一样。

等到贷款重定价日进行 LPR 重定价后，若当前 LPR 保持不变，那么借款人的贷款利率将调整至同一水平。

问：银行批量调整利率后，何时按调整后的利率来算利息？

答：对于符合此次批量调整利率政策的存量住房贷款，将于调整当日（10 月 25 日）开始按调整后的利率执行，调整前利息还按原利率计算。

问：我们当地目前新发放的房贷利率已降至 3%（LPR-60BP），为什么我最低只能调到 3.3%？

答：按照此次批量调整存量房贷利率的有关政策和要求，对于利率高于 LPR-30BP 的存量住房贷款，最多下调到 LPR-30BP（北京、上海、深圳等地区二套房贷款除外），并不是下调到新发放贷款利率水平。

此外，北京、上海、深圳等地区二套存量房贷利率只能调整至当地相应政策下限。具体来看，目前，北京五环内二套房贷款利率下限为 LPR-5BP，五环外为 LPR-25BP；上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区二套房贷款利率下限为 LPR-25BP，其他区为 LPR-5BP；深圳二套房贷款利率下限为 LPR-5BP。

问：如果已经预约了提前还款，还可以享受此次利率下调的政策优惠吗？

答：各家银行要求略有不同，需借款人主动与贷款行联系了解具体信息，或查询贷款行相关公告。

以工商银行为例，主要分三种情况：

情况一：如尚未完成扣款，借款人可撤销提前还款申请，只要符合此次调整条件，即可进行利率调整；

情况二：如已完成部分提前还款扣款，只要符合此次调整条件，剩余本金部分可进行利率调整；

情况三：如全部贷款已结清，则无法进行利率调整。