调控后楼市确实火了，但也出现了问题
说在最前面，二手市场确实爆了（不是涨是爆）
按理说新政后是要跟各位在二手市场文里见的
尤其新政后首周我们看到二手成交确实跳涨了，哪怕那还是个国庆周
但新政和二手这俩词对我们来说太熟悉了，每回新政后二手市场的热度是四周还是八周我们都乐此不疲的分析着
但分析越多也越会问自己一个问题
什么叫涨了
如果涨一周两周也是涨那这跟各位心里的涨是一个意思么
也是因为这样这次当我们看到暴涨的楼市数据的时候会选择
再等等
时间走完三周当我们看到份比较完整的二手成交走势时候，当我真的将一线市场跑的差不多的时候，终于可以坐下来好好跟各位说说二手了
接下来的文字比较全面也比较露骨，但至少可以让各位看到新政后二手市场比较
真实的一面
01
首先二手是真的爆了，而且连着三周
爆和涨在我这的区别大概在于环比涨幅有没有超过 100%，即有没有翻倍
我观察的依然是链家每周的转定单
首先这数据实时、二来没有手拉手或者动迁户买新房走二手网签这类非市场成交、第三它和全市成交存在相对固定占比（25% 左右），这不就是楼市最好的放大镜么
通过这个数据我也看到了最真实的新政力量波
首先是新政后首周（9.30-10.6）就当你以为所有人都在外好山好水的时候链家成交了 1186 套，这个数字是它上周的 1.3 倍，环比涨幅 33%
链家成交和全市成交存在固定 25% 左右的占比，于是可以轻松推出全市二手市场也在旗鼓相当的涨幅中
从这能感受到一点点新政力量，就哪怕这是自去年九月的第五次大型调控，它依然可以做到在国庆周环比 33% 的涨幅
而真正让人惊讶的是后面两周，有点叹为观止
进入新政后第二周（10.7-10.13）上海二手市场拉足全线火力一口气成交了 1657 套，这个数字是新政前一周的 1.85 倍，对比新政前周均水平上浮 114%
第三周（10.14-10.20）接着又成交了 1578 套，对比新政前周均水平上浮 103%
也就是我所谓的爆了
我想从两个方面说下这个数据为什么恐怖
首先 1657 套对比新政前周均的 776 套实现了 114% 的暴涨，也就是平时成交 1 套的市场现在要成交 2.14 套，这数据和 527 新政的魔力基本拉平
二来你用这数据不难算出全市二手市场的波动
链家 1657 套 / 周 = 链家 237 套 / 天 ≈ 全市二手住宅 948 套 / 天（链家成交市占 25%）
按这速度全市十月二手市场能来到近 3 万套，别说跑赢历年十月，跑赢近五年绝大部分月份也不会面露难色
当然，这数据不会一直维持在 1657 套的峰值，但按目前日均成交套数算
链家 4421 套 /3 周 = 链家 211 套 / 天 ≈ 全市二手住宅 842 套 / 天（链家成交市占 25%）
≈全市二手住宅2.6 万套/ 月，依然跑赢大多月份
所以过去这三周二手市场是真的火
各位看到的中介朋友圈里的单日成交走势节节攀升、10 月 13 日网签二手房 1334 套、10 月过半网签过万套等等虽然有情绪渲染成分，但总体真实
02
但各位发现没，这次的成交热我们体感上好像没那么强烈
527 新政后我绕着全市画了个圈圈，无论是杨浦虹口宝山还是嘉定青浦松江，在这里的中介门店和看房现场我都感受到了扑面而来的市场热情
印象最深的是去看万科天空之城的某两房的时候，过了晚上七点还有客户跟我同乘电梯去往同一套挂牌房源，那附近的中介门店更是连续多日忙到凌晨
这次我依葫芦画瓢又画了个圈圈，但类似的画面却没再见到
按理说市场数据的变化都是最末端的，数据变化的开始早在中介门店、小区房源、甚至中介朋友圈里的声嘶力竭里初见端倪，但这次通通没感受到
是个人体感偏差还是市场确实如此，这点真的困扰我很久，直到我遇到足够多的一线中介小哥，他们告诉我市场确实变了，但不在我上次 " 画圈 " 的地方
如果说以往新政后的成交刺激更多来自外环外或者市区内低总价老破小，那这次的成交刺激明显集中在中环附近
尤其是中环内板块
新静安大宁板块的慧芝湖花园 900 万上下的两房，在挂三十套左右，平均每套每两周十几组带看，新政前这个数字是四五组，整个小区的 10 月过半的成交量就来到近 10 套，相当于新政前一个月的量
浦东金桥板块新政后首周的看房量环比上浮 70% 左右，成交量也环比上浮 50%
浦东张江板块这两个数字也分别来到 60% 左右、45% 左右
此外普陀长风、长宁的天山和仙霞、闵行的梅陇都在这两行数据里跑赢了全市平均水平
各区绕着中环这圈的板块在看房量和成交量上都有更为明确涨幅
成交价段也发生了改变
首先各价段都在上涨没错，尤其 500 万以下这个价段依然承担市场的主力成交价段，跟以往每次的新政市场类似
而跟以往不同的是，以往每次成交上浮比例里，低总价的上浮比例永远是最高的，比如 527 新政首周 500 万以下环比上浮比例 92%，高于所有价段 87% 的平均涨幅、比如今年 3 月小阳春首周 500 万以下环比上浮 57%，高于所有价段 50% 的平均涨幅
但这次我们看到的上浮比例里，500-1000 万、1000-2000 万、2000 万以上这三个价段的上浮比例都超过 50%，都高于 500 万以下的涨幅
新政后峰值周对比新政前一周
也就是说这次新政刺激的更多是高总价段
以往 500 万以下的单独价段的一己之力变为了 500-1000 万、1000-2000 万、2000 万以上这三个价段同时发力
这可不是我在上海画个圈圈就能轻易碰到的看房场景，可能这也是为什么我的市场体感会和 527 不太一样
这两方面的不同大概率跟两点有关
首先外环外已经被刺激多轮，存在购买力消耗的问题
同时别忘了外环外还是新房的主战场，70% 的新房供应都来自外环外，面对同样的外环，二手的成交注意力会被新房分散
10 月 4 日上海时代之城售楼处
其次从 929 新政的七条内容来看，增值税和普宅标准取消都更利于高价段流速，哪怕是存量房贷利率的降低也是更利于缓解置换家庭的购房压力
这也形成了这轮新政刺激后跟以往不太一样的体感
03
如果你问我接下来会怎样
有两个数据让我有点隐忧
数据最直观的地方就是涨了就是涨了，数据最含蓄的地方是周期性的数据起伏并不意味着市场真的涨了
这也是这次新政后数据文被摁下不表的最大原因
新政后不管是新房还是二手上浮是肯定的，跟着人群欢呼市场的成交也非常容易
但仅仅是这些对于每位真实的购房者而言还远远不够
让子弹飞一会的真实要义应该是让事件完全发酵后渐渐显现的完整全貌，而这才是更接近真实的二手市场
而时隔三周后这次的新政后数据有什么特别
首先是议价空间的快速反弹
以往每次的新政后成交量的上涨都会搭配议价空间的收窄，也就是说房东原本可以让你还 10 万现在可能只能还 8 万，你不同意那就下一位买家
这样的情况出现在每年三月小阳春，也出现在 2023 年 9 月、2024 年 5 月新政后
基本可以做到议价空间维持 3-4 周不断走低
但这次议价空间在第 2 周走低后，在第 3 周就立马回弹
这种走势可以理解为房东成交信心不足，但终其根本还是房客双方博弈后的市场的信心的体现
另一个我关注的数据是看房人数
新政放开后看房人数走高是一定的，尤其这次社保 3 年改 1 年，这意味着大量来上海工作的年轻人一夜之间都有了购房资格
但这次的新增看房人数却没有料想中的暴涨
日均新增看房人数 7049 人，低于 6 月，可能与国庆期间看房人数较低有关，那这个数据还有待观察
但另一面房东的挂牌热情却异常高涨
进入 10 月上海链家的日均新增挂牌来到 1127 套，比 6 月高
换句话讲就是新增客没有那么高涨的同时，新增挂牌量却一如往常热情
最近我看到链家后台的库存挂牌量已经快接近 18 万套了 ...
04
所以接下来我想跟各位房东分享两件事
首先每次新政后我们说的最多就是窗口期三个字，这次当然也不例外
新政后选择涨价的房东我理解，但不赞同，除非你的房源多年才出 1 套的稀缺房源根本不愁卖
面对窗口期各位房东要做的事有几件
一认真对待每组客户，不要设置特定看房日期比如什么周末才能看房这种的
二尽可能的让自己的房源在同小区其他房源面前显得更 " 漂亮 "，短短几周再装修可能来不及了，但自己手动放置一瓶花、一张懒人椅还来得及，如果自己还在住，那至少保持室内卫生，总之最好唤起客户未来在这里的居住画面
其次面对如此高的二手库存，各类中介机构是不会任其发展不管不顾的
作为市场化的中介机构他一定不会在挂牌库存量面前无动于衷
接下来对于房源的分类，以及将重点流量和经纪人精力集中是必然的事
这就意味着如何能让你的房子能在经纪人面前凸显的问题
据我所知的房源等级里基本分为 abcs 这四个等级，如何能让自己的房子成为 s 这是需要你和你的中介充分沟通
这回新政后的二手市场观察先分享到这，往后我们还会从其他维度跟进
以上为正文，来自巧克丽丽
这是真叫卢俊公众号的第5626篇原创文章