楼市又放大招？这种买房心态要不得
能够从政策中受益的，主要是高线城市的改善型需求。想小换大、逃离 " 老破小 " 的，可以关注政策落实的后续情况，谨慎地选择 " 上车 " 时机。
撰文丨关不羽
前不久，在一个新闻发布会上，住建部领导宣布，将在前期城中村危旧房改造的基础上，新增 100 万套改造任务，并通过货币化方式加大政策支持力度。
货币化棚改重启，加上近期各种刺激政策落地，再次点燃了楼市的希望 ……
01
今年 "10 · 1 黄金周 " 的楼市含金量很足，一线城市的房产交易数据很好看。
热度蹿升最明显的是深圳。据 10 月 28 日《深圳商报》报道，深圳 "9 · 29" 楼市新政发布后，各大楼盘销售中心购销两旺，二手房成交量大幅增加。
据统计，10 月 1 日至 26 日，深圳新建商品住宅网签认购 10030 套，日均认购量约 390 套，创下近年来月认购量新高。文章还称，深圳 " 市场活跃度显著提升，房地产市场止跌回稳态势明显 "。
上海的看点是二手房交易量大增。10 月 1 日至 13 日，上海二手房总成交套数达到 7949 套，环比上涨 7.7%；而相较于去年同期，涨幅更为明显，成交同比涨幅超 75%。
这波深沪的 " 金十 " 行情，是 "9 · 29" 两地解限新政催生的，像前面提到的《深圳商报》报道，就直接指出是 "9 · 29" 楼市新政的作用。北京和广州的情况也差不多。
图 / 图虫创意
4、5 月份一二线城市纷纷 " 解限 "，楼市启动。出一波政策来一波行情。政策刺激的有效期短则一周，长则一月。
比如，上海 5 月 27 日发布 " 沪九条 " 新政。6 月份二手房交易量 2.6 万套，环比大涨 40%。7 月份迅速回落到 2.04 万套，环比下跌 22.5%。9 月份只有 1.59 万套，与年初相差无几。上海楼市在这轮 " 政策行情 " 中已经算是表现上乘，其他地方 " 帅不过三秒 "、毫无波澜的更不在少数。
既然房市解限新政是有效的，那就得持续。因此，住建部门在节后及时推出重启货币化棚改的 " 大招 "，也在情理之中。
02
上一轮棚改之所以能把楼市搞得风生水起，是因为极限资金导入的 " 超级大餐 "。
2015 年至 2018 年棚改高潮期，4 年开工 2442 万套，年均 600 万套，注入房地产的资金高达 8 万亿左右。相形之下，这轮 " 新增 100 万套改造任务 "，蛋糕变少了。
而且，这 100 万套覆盖地级以上 35 城，比 2015 年大规模棚改的 52 城要少。如果 " 雨露均沾 "，每城不到 3 万套。
这点 " 雨露 "，也不好拿。货币化棚改投入的资金分三部分——政策性的扶持资金，地方专项债和市场融资。本质上就是用少量的政策扶持资金撬动金融杠杆。
图 / 图虫创意
在棚改启动阶段，负债主体是地方政府和房企。地方专项债由财政部代发，还不出是要中央财政兜底的，" 天花板 " 不会很高。房企参与棚改的融资，没有地方财政隐形担保很难拿到。地方财政隐形担保的主力是城投等地方融资平台，早已风光不再。
因此，这轮棚改启动，可获得的金融资源大不如前。
启动阶段配杠杆的债务包，最终要靠楼市的终端销售消化。35 城虽多，但是其中有产业基础、人口稳定流入、具备有效市场需求的有多少呢？
35 城 " 雨露均沾 "，有能力有意愿启动的有几城？最终能通过卖房 " 出货 " 还债的又有几城？谁都没底。
不是住建部不想放大招，而是形势比人强，不能放大招。有 2015 年的前车之鉴，受制于现实条件，随手 " 画饼 "300 万套、500 万套也没意义。上面敢放，下面未必敢接。
能从中这一政策中获益，只是少数高线城市的楼市。
03
货币化棚改主要是释放楼市的改善型需求。北上广等一线城市和经济发达地区的中心城市，是改善型需求的主力。
这些经济发达城市是中国经济的主力，长期承担高比例的转移支付，导致城市更新的水平远远滞后于经济发展水平。其中的落差积累了更多的改善型需求。
比如东部沿海某城市，目前存量住宅 800 万套中，" 老破小 " 占比高达 60%，比中西部中心城市西安、重庆高出 20% 左右。
这种居住环境和经济发展水平脱节的情况，已经影响市民的生活质量。新市民受苦不小，高昂的租金、巨额的房贷却只能换来简陋的 " 蜗居 "，真是 " 苦不堪言 "。本质上这是城市更新的公共服务投入不足，造成居住成本过高的结果。
意愿和能力相匹配，才能形成有效的市场需求。居住的改善型需求也是如此。
经济发达地区中心城市的地方政府有更强的财政能力，保障货币化棚改。这些地区的居民存款和收入，大幅高于全国平均水平，响应政策的经济能力较强。过去是高昂的房价抑制了居民的改善性需求，而这正是货币化棚改的用武之地。
图 / 图虫创意
货币化棚改本身具有一定的福利属性，而且主要是 " 熟地 " 再开发利用，有降低基建成本、生活设施配套成本的空间。只要地方政府愿意让利于民，货币化棚改可以降低居民成本，从而更好地释放改善型需求的市场潜力。
由此形成的链式反应，会从中低端市场向上传导，" 溢出 " 一定的土地红利。这对缓解地方政府财政压力、改善营商环境，会有帮助。
因此，在经济发达地区的高线城市重启货币化棚改，加大城市更新的力度，的确可以对当地楼市产生较为明显的正面作用。
前提是，不能走土地财政竭泽而渔的老路。如果再把货币化棚改搞成了高杠杆的债务游戏，即便是经济发达地区的中心城市，也承受不起高负债的后果。
04
这轮重启货币化棚改的政策效果还有待观察。如果是上轮棚改那样搞下沉式的 " 雨露均沾 "，那么对楼市的提振作用微乎其微，甚至有 " 下沉 " 导致失控的风险。
楼市回稳不可能脱离宏观经济的回暖，急不得。目前靠政策调整释放的是存量需求，解限多少就释放多少，因此 " 药不能停 "。但是，这种解除限制带来的存量释放，终究会到头的。
重启货币化棚改的政策 " 续杯 "，无非是挖掘存量需求潜力的更进一步。但是，资金规模和适用范围都很有限，不能指望楼市就此走上快车道。
能够从这一政策中受益的，主要是高线城市的改善型需求。想小换大、逃离 " 老破小 " 的，可以关注政策落实的后续情况，谨慎地选择 " 上车 " 时机。
图 / 图虫创意
此外，如果政策落实到位、操作得当，那么有意在高线城市安家落户的 " 刚需族 "，也将是潜在的受益者。
至于投资性需求，切勿盲目跟风 " 买房抗通胀 "。楼市的长期动力，是经济真实增长，而不是通胀。
只有真实的经济增长才能带动真实的资产升值，才能有居民收入增长的稳定预期。两者叠加才有房产升值的空间，高通胀未必带来高增长。高通胀、低增长的经济环境下，固定资产因其流动性差，并不具备保值功能。何况目前中国经济并没有高通胀的迹象。
现阶段有意购房的，还是以居住功能为重，量入为出、量力而行。